Instandsetzung oder Modernisierung – wer die Kosten trägt

Bild Renovierung oder ModernisierungWann ist von einer Instandsetzung der eigenen vier Wände die Rede und wann findet eine Modernisierung statt? Die Grenzen gehen häufig fließend ineinander über und sind – zum Ärgernis der Mieter – neben dem Baulärm und einem erhöhten Schmutzaufkommen häufig mit gesteigerten Mietkosten verbunden. Allerdings dürfen die Vermieter die Mieter nur an den Kosten beteiligen, wenn eine Modernisierung der Wohnräume erfolgt ist. Bei einer Instandsetzung hingegen müssen die Vermieter allein für die Kosten aufkommen.

 

Eine Reparatur als Instandsetzung

 

Ein Vertreter des Deutschen Mieterbundes weist darauf hin, dass bei einer Instandsetzung generell von einer Reparatur die Rede ist. Demzufolge verfolgt eine Instandsetzung den Zweck, den im Mietvertrag vereinbarten Zustand wieder herzustellen bzw. sicher zu stellen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Zustand der Wohnung erhalten bleibt. Typische Beispiele für eine Instandsetzung sind daher der Ersatz einer alten Badewanne oder die Erneuerung des Bodens nach 20 Jahren. Findet hingegen eine Modernisierung statt, wird der Wohnwert des Objektes gesteigert. In diesem Fall erhalten die Wohnräume eine höhere Qualität, was beispielsweise bei einer energetischen Gebäudesanierung der Fall wäre. Für diese Maßnahmen dürfen Vermieter eine Mieterhöhung bis zu elf Prozent berechnen, die auf die jährliche Nettokaltmiete angesetzt werden darf.

 

Die Grenzen zwischen Modernisierung und Instandsetzung gehen fließend ineinander über

 

Die Problematik besteht jedoch bei zahlreichen Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen darin, dass diese als Mischfälle gelten. Wird ein Bad komplett mit neuen Fliesen, einer neuen Badewanne, einem neuen Waschbecken sowie einer neuen Toilette versehen, tritt ein solcher Mischfall auf. Wird hingegen eine Dusche eingebaut, die bisher noch nicht vorhanden gewesen ist, ist von einer Modernisierung die Rede. Allerdings dürfte hierbei keine komplette Mieterhöhung in Höhe von elf Prozent berechnet werden. Vielmehr dürften nur die Kosten auf die Nettokaltmiete berechnet werden, die fiktiv angefallen wären. Denn in diesem Fall dürfen nur die Kosten abgesetzt werden, die sich ausschließlich auf die Modernisierungsarbeiten beziehen.

 

Häufig dienen Gerichte als Streitschlichter

 

Allerdings bewegt sich diese Diskussion häufig in einem Grenzbereich. Dass Gerichte darüber entscheiden müssen, welche Kosten tatsächlich angefallen wären, um den Originalzustand herzustellen, gehört leider zum Alltag. Im Regelfall startet die Modernisierung mit einem Vorlauf von drei Monaten. Zumeist darf der Vermieter allein entscheiden, in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt die Modernisierung stattfinden darf. Hegt ein Vermieter jedoch den Wunsch, eine Heizungsanlage ausgerechnet zur kalten Jahreszeit zu modernisieren, kann der Mieter problemlos Einspruch erheben. Die aktuellsten Regelungen besagen, dass Mieter beim Stattfinden energetischer Gebäudesanierungen in den ersten drei Monaten nicht mehr die Miete mindern dürfen. Auch wenn die Mieterhöhung für die Mieter nicht im Bereich des finanziell Möglichen liegt, darf sich der Mieter nicht gegen die Modernisierungsmaßnahmen wehren. Demzufolge steht es Mietern nicht (mehr) offen, die Sanierung eines ganzen Hauses zu verhindern.

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